Na semana passada, falamos que, ao decidir optar por um financiamento imobiliário, é imprescindível que a taxa de juros seja analisada banco a banco, com muita cautela e pesquisa. Mas além da taxa de juros, há custos como seguros obrigatórios, tarifas bancárias e até a avaliação do imóvel. O conjunto de todos esses valores é chamado de CET - Custo Efetivo Total da operação.
O CET engloba a taxa e todos os outros custos embutidos no financiamento, como seguros e encargos do contrato. Varia conforme o perfil do comprador, idade, renda, tipo de imóvel, localização, prazo para amortização, entre outros . Atenção também à variação do indexador selecionado (TR ou IPCA) e às eventuais obrigatoriedades do banco.
Por isso, não basta olhar o anúncio de redução de taxas de juros e correr para uma agência. É preciso analisar o conjunto de condições totais desse empréstimo que costuma ser de longuíssimo prazo. Um passo em falso pode deixar você com um arrependimento que pode persistir por muoto tempo.
Outro ponto importante de atenção é que nem sempre os bancos com as menores taxas mínimas têm o custo total do crédito mais em conta.
Além da renda, da quantia e prazo do empréstimo, outro fator que influencia no custo total do financiamento é a idade. Quanto mais velho, mais chances de o financiamento ficar mais caro, pois as seguradoras entendem que um indivíduo mais velho tem mais risco de morrer ou se tornar inapto a quitar a dívida. Nesses casos, é a empresa de seguros que arca com o compromisso.
O seguro de morte e invalidez permanente é obrigatório e ele está presente em todos os contratos. Para se ter uma ideia, para mutuários acima de 45 anos, aproximadamente, o seguro já tem uma participação relevante na parcela.
Mesmo com todos estes custos extras, o momento para efetivar um financiamento imobiliário é muito bom, já que os bancos estão mais aptos a conceder crédito neste momento.
Além dos juros mais baixos, que também permitem que os bancos ofereçam taxas melhores, há outro fator que pode explicar esse movimento: a portabilidade de crédito.
Hoje, qualquer pessoa que tenha um financiamento imobiliário com contrato firmado ainda na época de juros mais altos deve tentar negociar as condições para ajustá-las ao atual cenário de juros.
Caso o banco não queira a negociação, o cliente tem o direito de pedir informações detalhadas sobre a dívida para tentar portabilidade de crédito em outra instituição concorrente.
A portabilidade só ocorre quando as condições do financiamento (Tabela Price, SAC ou indexador TR ou inflação) são iguais, com a diferença de uma taxa menor e favorável ao cliente. O prazo também costuma ser mantido nesses casos.
Juros atrelados ao IPCA
Muitos consumidores vibraram quando a Caixa anunciou uma linha de crédito atrelada à inflação, com juros a partir de 2,95% ao ano mais inflação IPCA, em vez da tradicional TR.
Mas, apesar de oferecer as taxas mais baixas de juros, se a inflação sair do controle, como já ocorreu no passado, você pode acabar com uma prestação muito maior do que havia programado, portanto, muito cuidado!
A linha de crédito atrelada ao IPCA pode até ser boa em casos onde o prazo do financiamento é mais curto. Para quem tem esse perfil, de financiamento de no máximo 10 anos, optar por essas linhas poderia ser uma forma de economizar nas taxas e, ao mesmo tempo, não ficar tão vulnerável a fortes variações no indexador do financiamento.
No caso dos financiamentos atrelados à Taxa Referencial (TR), atualmente em zero, a mudança ao longo do tempo deverá ser menos brusca, pelo histórico dessa taxa, que possui flutuações mais suaves. Por isso, vale mais a pena para quem vai financiar no longo prazo, mesmo tendo taxas de juros maiores.
Há ainda a opção das taxas prefixadas, que a Caixa também voltou a adotar neste ano. Elas possuem juros de 8% a 9,75% ao ano (mais demais componentes do CET). Nesses casos, você paga mais caro por uma taxa de juros que não deverá trazer surpresas pelos longos anos de financiamento.
Sem indexador, TR ou IPCA, as parcelas tendem a ser mais estáveis, com pequenas variações do seguro de um mês para o outro. Você paga mais para ficar livre de riscos como alta da inflação ou oscilação da TR. No entanto, corre o risco de ficar com uma taxa previamente definida mais alta, se houver um movimento de queda nas taxas de financiamento. Elas cairão e você não vai conseguir se beneficiar desse processo.
Esperamos que todas as suas dúvidas tenham sido esclarecidas, mas se ficou com alguma pergunta, deixe nos comentários!
E para uma ótima assessoria imobiliária, fale com a Bella Vista Imóveis.
(11)99741-9243
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